그늘 파크골프 3개 단지
CONFIDENTIAL
SHADE PARK GOLF · 시니어 친화 No.1

홀마다 쉼터가 있는
프리미엄 파크골프

청주 40홀 · 원주 100홀 · 남원 200홀 복합 단지
총 홀 수
340홀
그늘 공간
340개소
투자 규모
1,400억
CORE DIFFERENTIATION · 핵심 차별화
모든 홀마다
쉬면서 식사하는 그늘 쉼터
시니어 친화를 넘어 가족 동반, 비골퍼까지 머무를 수 있는 공간. 단순 파크골프가 아닌 '쉼이 있는 라운드' 컨셉으로 프리미엄 포지셔닝을 확보합니다.
340
총 쉼터 수
3등급
차등 운영
+25%
매출 상승
사업지 개요
3개 사업지 모두 모든 홀에 그늘 쉼터를 배치하되, 규모와 등급을 차등화합니다.
CHEONGJU · 도심형
청주 그늘 파크
→
면적 / 홀 수2.5만평 · 40홀
그늘 쉼터40개 베이직
투자비70~90억 원
연 매출22~30억 원
회수 기간3~4년
WONJU · 메가 복합
원주 그늘 파크
→
면적 / 홀 수10만평 · 100홀
그늘 쉼터100개 스탠다드
투자비290~370억 원
연 매출90~120억 원
회수 기간4~5년
NAMWON · 프리미엄 리조트
남원 그늘 파크 리조트
→
면적 / 홀 수30만평 · 200홀
그늘 쉼터200개 프리미엄
투자비950~1,250억 원
연 매출230~310억 원
회수 기간5~7년
그늘 쉼터 3등급 시스템
사업지 등급에 맞춰 쉼터 규모와 서비스를 차등 적용합니다. 모든 홀에 배치하는 것은 동일하나, 규모·식사 서비스·부대 기능에 차이를 둡니다.
⛺
파크골프 그늘 쉼터
정자 + 벤치 + 식수 + 식사 가능 공간
BASIC · 베이직
표준형 그늘 정자
청주 40개
크기정자 + 벤치
4×4m · 8평
수용 인원벤치 6석
6명
시설그늘막·식수대·자판기
기본
식사도시락·간식 자판기
셀프
화장실코스 입출구·중간 1개소
3개소
홀당 단가설치 비용
1,200만 원
STANDARD · 스탠다드
중급형 + 미니카페
원주 100개
크기정자 + 테이블
5×5m · 12평
수용 인원의자·테이블
8~10명
시설전동 차양·온수기·냉장고
고급
미니카페5홀마다 카페 배치
20개소
식사샌드위치·김밥·음료 판매
유인
화장실10홀마다 1개소
10개소
홀당 단가설치 비용
1,500만 원
PREMIUM · 프리미엄
고급형 + 카페·라운지
남원 200개
크기한옥형 정자 + 라운지
6×6m · 18평
수용 인원의자·테이블·소파
12~16명
시설냉난방·전동 차양·WiFi
최고급
카페3홀마다 식사 가능 카페
67개소
식사한정식·국밥·면 등 식사
풀서비스
VIP 라운지10홀마다 VIP 전용 공간
20개소
화장실5홀마다 1개소
40개소
의료비상 의료 키트·심장충격기
전 쉼터
홀당 단가설치 비용
2,500만 원
그늘 쉼터가 만드는 차별화 효과: ① 시니어 친화 No.1 — 5~10분마다 쉴 수 있어 체력 부담 감소 ② 가족 동반 — 비골퍼도 머무를 공간 확보 ③ 프리미엄 가격 정당화 — 일반 시설 대비 20~30% 높은 이용료 가능 ④ 식음료 매출 신규 — 라운드 중 식사·음료 매출 발생 ⑤ 안전성 확보 — 의료 키트 배치로 사고 대응
사업지별 면적 활용
그늘 쉼터를 별도 영역으로 분리하여 면적을 의미 있게 배분합니다.
청주 — 코스 + 쉼터 집중
2.5만 평
파크골프 40홀1.7만평
그늘 쉼터 40개3,200평
클럽·주차4,300평
원주 — 메가 복합형
10만 평
파크골프 100홀5만평
그늘 쉼터 100개1.2만평
펜션·연수원1만평
체험농원1만평
클럽·진입로1.1만평
미개발 유보지7천평
남원 — 프리미엄 리조트 분할
30만 평
파크골프 200홀10만평
그늘 쉼터 200개3.6만평
자연휴양림5만평
시니어 빌리지3만평
호텔·리조트2만평
체험농원2만평
스파·연수·시설2.9만평
미개발 유보지1.5만평
쉼터 면적 비중: 청주 13% · 원주 12% · 남원 12%. 코스 면적 대비 약 1:5 비율로 쾌적성을 확보합니다. 남원은 쉼터만 3.6만평으로 일반 파크골프장 전체 부지보다 큰 규모입니다.
사업 비전
1
'쉼이 있는 라운드' 브랜드 — 국내 최초 '홀마다 쉼터' 컨셉으로 차별화
2
시니어 + 가족 동반 — 비골퍼 가족도 머무를 수 있는 공간으로 시장 확대
3
식음료 매출 신규 — 340개 쉼터에서 라운드 중 식사·음료 수익 발생
4
안전 인증 — 의료 키트·심장충격기로 시니어 사고 대응 차별화
5
3대 권역 거점화 — 충청·강원·호남 거점 + 전국 단일 브랜드
청주
원주
남원
DOWNTOWN HUB · 도심 거점형
청주 그늘 파크
충청북도 청주시 · 2만 5천 평 · 40홀
청주·세종·대전 도심 30분 거리. 40홀 단지에 표준 그늘 쉼터 40개 완비. 도심 직장인 + 충청권 시니어가 부담 없이 들를 수 있는 거점형 파크입니다.
SHADE PAVILION · 40개소
표준형 그늘 정자 (베이직)
홀마다 4×4m 정자 + 벤치 6석 + 그늘막 + 식수대 + 자판기. 도시락·간식 자판기로 라운드 중 가볍게 쉴 수 있습니다.
총 쉼터 면적
3,200평
쉼터 투자비
5억 원
자판기 매출
연 2억
화장실
3개소
면적 활용
파크골프 40홀 4코스 × 10홀
1.7만 평
70%
그늘 쉼터 40개 1홀당 80평
3,200평
13%
부대시설 클럽하우스·주차·연습장
4,300평
17%
총 투자비
70~90억
연 매출
22~30억
회수 기간
3~4년
일 처리량
350명
사업 특성
✓
도심 접근성 — 청주·세종·대전 도심 30분 내 진입
★
모든 홀 쉼터 — 40개 쉼터로 시니어·여성·초보자 친화 No.1
✓
야간 조명 — 주요 2개 코스 조명 → 평일 직장인 흡수
✓
대회 유치 — 충북 파크골프협회 공식 대회 가능
연간 수익 구조
수익원
단가
연수익
일반 이용료
2만 원/인
12억
회원권·연간권
선수금
7억
쉼터 자판기·매점
340원/인
2억
식음료·클럽하우스
—
3억
장비 대여·강습
—
2억
대회·단체 행사
—
2억
합계
28억
MEGA COMPLEX · 메가 복합형
원주 그늘 파크
강원특별자치도 원주시 · 10만 평 · 100홀 + 펜션·농원
수도권 1.5시간 거리. 100홀 메가 파크 + 스탠다드 쉼터 100개 + 미니카페 20개소. 1박 2일 골프 + 휴양 + 농원 체험 결합 모델입니다.
SHADE PAVILION · 100개소
스탠다드 그늘 쉼터 + 미니카페
5×5m 정자 + 8~10석 + 전동 차양 + 온수기·냉장고. 5홀마다 미니카페 20개소 배치로 샌드위치·김밥·음료 판매. 라운드 중 가볍게 식사 가능합니다.
총 쉼터 면적
1.2만 평
쉼터 투자비
18억 원
카페 매출
연 12억
화장실
10개소
면적 활용
파크골프 100홀 10코스 × 10홀
5만 평
50%
그늘 쉼터 100개 + 미니카페 20
1.2만 평
12%
펜션·연수원 펜션 40동 + 연수원 200석
1만 평
10%
체험농원·허브가든
1만 평
10%
클럽하우스·진입로
1.1만 평
11%
미개발 유보지
7천 평
7%
총 투자비
290~370억
연 매출
90~120억
회수 기간
4~5년
일 처리량
1,400명
사업 특성
★
국내 최대급 100홀 — 10코스 동시 운영, 전국 1~2위 규모
★
스탠다드 쉼터 100개 — + 5홀마다 미니카페 20개소
✓
펜션 40동 — 1박 2일 원정 + 동호회 워크숍 수요
✓
체험농원 — 비골프 가족 동반 수요 흡수
연간 수익 구조
수익원
단가
연수익
일반 이용료
2.5만 원/인
35억
회원권·연간권
선수금
22억
쉼터 미니카페 20개
2,400원/인
12억
펜션 40동·연수원
15~20만 원/실
13억
클럽하우스 식음료
—
8억
체험농원·허브가든
텃밭·체험
8억
대회·단체 행사
—
4억
합계
102억
PREMIUM RESORT · 프리미엄 리조트
남원 그늘 파크 리조트
전라북도 남원시 · 30만 평 · 200홀 + 빌리지·휴양림
지리산 자연경관 + 200홀 프리미엄 코스 + 한옥형 그늘 쉼터 200개 + 카페 67개소. 시니어 정주·휴양·라운드가 통합된 종합 라이프스타일 플랫폼입니다.
SHADE PAVILION · 200개소
프리미엄 한옥형 쉼터 + 카페·라운지
6×6m 한옥형 정자 + 라운지 + 냉난방 + WiFi. 3홀마다 식사 가능 카페 67개소(한정식·국밥·면 등), 10홀마다 VIP 라운지 20개소. 모든 쉼터에 비상 의료 키트·심장충격기 배치.
총 쉼터 면적
3.6만 평
쉼터 투자비
60억 원
카페·식당 매출
연 35억
VIP 라운지
20개소
화장실
40개소
의료 장비
전 쉼터
면적 활용 (8개 영역 분할)
파크골프 200홀 20코스 × 10홀
10만 평
33%
그늘 쉼터 200개 + 카페 67 + VIP 라운지 20
3.6만 평
12%
자연휴양림 둘레길·치유의 숲·캠핑
5만 평
17%
시니어 빌리지 100세대 정주형 임대
3만 평
10%
호텔·리조트 호텔 80실 + 펜션 50동
2만 평
7%
체험농원·허브가든
2만 평
7%
스파·연수·진입로
2.9만 평
9%
미개발 유보지 2단계 확장
1.5만 평
5%
총 투자비
950~1,250억
연 매출
230~310억
회수 기간
5~7년
일 처리량
2,800명
사업 특성
★
전국 1위 200홀 — 20코스, 단일 시설 기준 전국 최대
★
프리미엄 쉼터 200개 — 한옥형 + 식사 카페 67 + VIP 라운지 20
✓
시니어 빌리지 100세대 — 정주형 임대주택
✓
지리산 자연휴양림 — 둘레길·치유의 숲·캠핑
✓
호텔 80실 + 펜션 50동 — 2박 3일 체류형 + 연회 사업
✓
의료 안전 — 전 쉼터 의료 키트·심장충격기 배치
연간 수익 구조
수익원
단가
연수익
파크골프 이용료
3만 원/인
85억
회원권·연간권
선수금
45억
쉼터 카페·식당 67개
7천원/인
35억
호텔·펜션
15~25만 원/실
45억
시니어 빌리지 임대
월 80~120만 원
28억
VIP 라운지·연수원
—
15억
자연휴양림·둘레길
입장·캠핑료
15억
체험농원·로컬푸드
텃밭·식당
10억
대회·연회·행사
—
7억
합계
285억
회원권 구조 설계
그늘 쉼터 차별화를 반영한 프리미엄 회원권 + 시니어 빌리지 결합 구조. 총 약 250억 선조달 목표.
청주 — 연간 이용권 중심
쉼터 차별화로 일반 파크골프 대비 20% 높은 가격이 시장에서 정당화됩니다.
BASIC
10회 이용권
15만
회당 1.5만 (쉼터 이용 포함)
평일 자유 이용
유효기간 1년
POPULAR
연간 종일권
120만
평일·주말 무제한
동반자 30% 할인
전용 락커 + 음료 10% 할인
GROUP
법인·단체권
협의
10인 이상 단체
쉼터 전용 시간 블로킹
30~40% 할인
원주 — 4등급 + 카페 포함권
100홀 + 미니카페 20개소 결합. 카페 음료·간식이 포함된 패키지 회원권을 도입합니다.
WEEKDAY
연간 평일권
100만
평일 무제한
미니카페 음료 20% 할인
펜션 20% 할인
FULL
연간 종일권
180만
평일·주말 무제한
미니카페 음료 30% 할인
펜션 30% 할인 + 농원 텃밭 5평
PREMIUM
정회원권
700만
5년 무제한, 양도 가능
미니카페 음료 무료 (일 2잔)
펜션 50%, 농원 10평 무료
대회 우선 참가권
CORPORATE
법인 회원권
2,500만
지명변경 연 4회 / 5년 이용
전용 쉼터 블로킹
연수원 30% 할인, 비용처리
분양 계획 — 원주
구분
구좌
분양금
연간 평일권
600명
6억
연간 종일권
500명
9억
정회원권
400구좌
28억
법인 회원권
50구좌
12.5억
합계
—
55.5억
남원 — 5등급 + 시니어 빌리지
창립회원권 300구좌 착공 전 선판매 + VIP 라운지 이용권 + 시니어 빌리지 100세대가 자금 조달의 핵심입니다.
ANNUAL
연간 종일권
240만
평일·주말 무제한
쉼터 카페 음료 20% 할인
호텔·펜션 30% 할인
PREMIUM
정회원권
1,200만
5년 무제한, 양도 가능
쉼터 카페 식사 30% 할인
VIP 라운지 무료 이용
호텔 40% 할인, 자연휴양림 무료
FOUNDER
창립회원권
850만
선판매 300구좌 한정
정회원 혜택 동일
VIP 라운지 평생 무료
연회비 5년 면제 + 명판 등재
VIP
법인 VIP 회원권
4,000만
지명변경 연 12회
VIP 라운지 전용 시간
호텔·연회 30% 할인
VIP 빌라 연 5박
SENIOR VILLAGE
시니어 빌리지
보증금 1억
+ 월 100만
100세대 정주형 임대
평생 파크골프 + VIP 라운지 무료
쉼터 카페 식사 50% 할인
식사·청소·의료 서비스
분양·임대 계획 — 남원
구분
구좌
분양금
창립회원권 (선판매)
300구좌
25.5억
연간 종일권
1,000명
24억
정회원권
500구좌
60억
법인 VIP
40구좌
16억
시니어 빌리지 보증금
100세대
100억
합계
—
225.5억
건설사 발주 방식
코스 + 쉼터 + 부대시설 + 분할 개발의 통합 관리가 핵심입니다. 쉼터는 표준화 가능한 모듈러 공법을 도입합니다.
DBB 분리 + 쉼터 모듈러
청주
권장
코스 시공은 지역 토목사 입찰, 그늘 쉼터는 모듈러 공법(공장 제작 후 현장 조립)으로 1개당 7~10일 내 설치 가능.
장점
  • 경쟁 입찰 단가 절감
  • 쉼터 표준화로 공기 단축
단점
  • 40개 쉼터 일정 관리 필요
분야별 패키지
원주
권장
코스(100홀) + 쉼터·미니카페(100+20) + 펜션 40동 + 농원을 각각 분야별 전문 시공사에 발주. 병렬 시공으로 공기 단축.
장점
  • 분야별 전문성
  • 병렬 시공 공기 단축
단점
  • 통합 관리 필요
턴키 + CM 통합
남원
권장
대형 컨소시엄에 턴키 발주 + 사업관리(CM) 별도 운영. 한옥형 쉼터 200개 + 카페 67 + VIP 라운지 + 호텔·빌리지·휴양림 통합 설계.
장점
  • 통합 설계
  • 단일 책임 주체
  • CM 발주자 보호
단점
  • 요구사항 사전 명확화
청주
DBB + 모듈러
표준 쉼터 모듈러 공법
원주
분야별 패키지
코스·쉼터·펜션·농원 병렬
남원
턴키 + CM
한옥 쉼터 + 복합 단지 통합
시공사 후보
★
쉼터 모듈러 (공통) — 포스코A&C, 유니드모듈러, 일본 다이와하우스 등 모듈러 전문업체
★
한옥형 쉼터 (남원) — 한옥문화재단 협력 + 전통 목조 전문 시공사
小
청주 — 충북 지역 토목·조경 컨소시엄
中
원주 — 호반·계룡·동부·KCC건설 등 중견사
大
남원 — 대우·SK에코플랜트·태영 + 호텔·시니어케어 전문
쉼터 표준화: 3개 사업지의 그늘 쉼터를 등급별 표준 모듈로 설계하여 향후 시설 확장·복제·라이선스 사업의 기반을 마련합니다.
투자 수익 분석
청주
35%
연 ROI
원주
31%
연 ROI
남원
26%
연 ROI
사업지별 연 매출
청주
28억
원주
102억
남원
285억
쉼터 매출 기여도
청주 (자판기)
2억 / 7%
원주 (미니카페)
12억 / 12%
남원 (카페·라운지)
35억 / 12%
자금 조달 구조
구분
청주
원주
남원
자기자본
35억
130억
380억
PF 대출
40억
150억
580억
회원·빌리지 선조달
5억
55억
225억
합계
80억
335억
1,185억
핵심: 그늘 쉼터 신규 매출(연 49억) + 회원권 선조달 285억으로 일반 파크골프 대비 자금 안정성과 수익성 모두 강화됩니다.
개발 마스터 일정
PHASE 1 · 2025 1Q ~ 2026 2Q
청주 — 40홀 + 베이직 쉼터 40개
인허가 4개월 → 코스 + 쉼터 모듈러 시공 → 1년 6개월 내 개장.
PHASE 2 · 2025 4Q ~ 2028 1Q
원주 — 100홀 + 스탠다드 쉼터 100개 + 카페 20
회원권 선분양 → 코스·쉼터·펜션·농원 병렬 시공 → 2027년 말 개장.
PHASE 3 · 2026 2Q ~ 2030 2Q
남원 — 200홀 + 프리미엄 쉼터 200개 + 카페 67
환경영향평가 1.5년 + 창립회원·빌리지 선분양 → 단계 개장(1단계 100홀 → 2단계 200홀 완성).
PHASE 4 · 2030 ~
통합 멤버십 + 출구 전략
3개 사업지 통합 카드 → IPO 또는 매각 옵션.
주요 리스크 관리
HIGH
쉼터 운영비 부담
340개 쉼터 유지보수·청소·식자재 비용 연 약 40억
대응 — 카페·식당 수익으로 보전(연 49억) + 자판기·외주 운영으로 인건비 절감
HIGH
시니어 빌리지 분양 부진
100세대 보증금 100억 미달 시 자금 부족
대응 — 지자체 실버타운 인증 + VIP 라운지·쉼터 무료 혜택으로 차별화
HIGH
인허가 지연
남원 환경영향평가 + 노인주거복지시설 인허가
대응 — 환경 컨설팅사 + 노인복지 전문 법무법인 사전 자문
MID
금리 상승
PF 대출 금리 1% 상승 시 연 이자 약 8억 증가
대응 — 고정금리 30% / 변동금리 70% 분산
MID
동절기 가동률
11~3월 코스 매출 50% 감소
대응 — 쉼터 냉난방 시설로 비수기 카페 매출 확보 + 펜션·휴양림
LOW
시장 경쟁
지자체 무료 시설 확대
대응 — '홀마다 쉼터' 차별화로 프리미엄 포지션 유지
5단계 자기증식
1
청주 우선 착공
자기자본 35억 → 쉼터 컨셉 시장 검증
2
원주 회원권 선분양
청주 입증 후 정회원 400구좌 → 55억 선조달
3
남원 창립회원 + 빌리지
창립회원 300구좌(25억) + 빌리지 보증금 100억 = 125억 선조달
4
통합 멤버십 출시
3개 사업지 + 쉼터 카페 전국 통합 멤버십
5
자산 평가 / 출구
개장 5년 후 IPO 또는 매각. '쉼터 시스템' 자체를 라이선스 사업화
출구 전략 옵션
OPTION 1
전국 1위 운영사 IPO
'쉼터 시스템' IP 보유 + 시니어케어 모델
예상 가치 6,000~8,000억
OPTION 2
레저·시니어케어 그룹 매각
한화·롯데·신세계·시니어케어 전문기업
예상 가치 8,000억~1조 2천억
OPTION 3
쉼터 시스템 라이선스
전국 지자체·민간 시설에 라이선스 판매
연 30~50억 부수 매출
최종 비전: '홀마다 쉼터'는 단순 시설이 아닌 시니어 라이프스타일 IP입니다. 한국 시니어 1,000만 명 시대에 정주·휴양·라운드가 통합된 종합 플랫폼을 구축합니다.
END OF PROPOSAL
"라운드 사이의 쉼,
그것이 시니어의 일상이다."
CONFIDENTIAL · 2025